Investissements immobiliers et dispositifs fiscaux

L'avantage de la loi Malraux est de pouvoir restaurer et réhabiliter des immeubles anciens en vue de leur future location en profitant d'un cadre fiscal très intéressant. Ce dispositif concerne les biens suivants :

• Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques
• Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier
• Logements anciens situés dans des secteurs sauvegardés (SS) ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP)

Dans le cadre de la loi Malraux, l'administration fiscale accorde une importante réduction d'impôt en fonction de la situation de l'immeuble à restaurer et du montant des travaux :

• Réduction d'impôt de 27% du montant des travaux engagés sur l'année si l'immeuble restauré se situe en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP)
• Réduction d'impôt de 36% du montant des travaux engagés sur l'année si l'immeuble restauré se trouve en secteur sauvegardé (SS)

Dans les deux cas, les dépenses sont plafonnées à 100.000€/an pendant 4 années d'imposition. La réduction d'impôt est donc plafonnée à 27.000€/an en ZPPAUP et à 36.000€/an en SS.

NB : Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Malraux a été réformé pour donner droit à une réduction d'impôt et non plus une déduction. Les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 9 ans.

Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) constitue un cadre fiscal intéressant pour réaliser un investissement immobilier.

LMNP avec option Censi-Bouvard

Ce statut permet de bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11% du prix de revient du bien, plafonné à 300.000€ HT. Cela représente une réduction d'impôt de 33.000€ maximum répartie sur 9 ans (3.665€ par an).

La TVA au taux de 20% est également récupérée sur le montant global de l'investissement. Le statut LMNP Censi-Bouvard permet donc de cumuler 11% de réduction d'impôt + 20% de récupération TVA soit 31% d'avantages fiscaux sur 9 ans. Le financement de l'opération ne porte donc que sur le montant HT du bien (la TVA est remboursée ultérieurement par l'administration fiscale).

Selon l’application de la 6e directive européenne en matière de TVA (modalités d’application de l’article 257 bis du CGI aux propriétaires), la revente d’un bien immobilier avec poursuite du bail s’interprète désormais comme un transfert universel de patrimoine (TUP). La revente en matière de LMNP bénéficie donc d’une dispense de régularisation au titre de la TVA :

• Aucune TVA à reverser pour le vendeur
• Aucune TVA à récupérer pour l’acquéreur
• Économie des droits de mutation sur la partie du prix qui correspondrait à la TVA pour l’acquéreur

Dans ces conditions, la TVA est donc totalement acquise en cas de revente à l'issue de la première période de bail.

Pour une acquisition d'un montant de 300.000€ HT, les gains fiscaux sont donc de : 60.000€ (TVA à 20%) + 33.000€ (réduction d'impôt de 11%) soit 93.000€ sur 9 ans.

Le statut fiscal du loueur de meublé non professionnel permet aux investisseurs de bénéficier de revenus sécurisés et garantis par un bail commercial. L'idéal pour se constituer un complément de revenu appréciable et prendre en main sa retraite.

Un investisseur peut profiter du dispositif LMNP Censi-Bouvard en se portant acquéreur d’un ou plusieurs appartements. Les résidences éligibles doivent fournir au moins 3 services (accueil, blanchisserie, petit-déjeuner, ménage... :

• Résidence de tourisme classée
• Résidence pour étudiants
• Établissement proposant des soins médicaux
• Résidence avec services (EHPAD) pour les personnes âgées ou handicapées

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le bien doit être loué meublé pendant 9 ans minimum. L’essence même du bail commercial apporte un maximum de sécurité grâce aux garanties offertes par le gestionnaire :

• Versement du loyer durant la totalité du bail (10, 11 ou 12 ans fermes) : revenus garantis contractuellement
• Gestion du ou des biens mis en location
• Entretien de la résidence

La gestion locative n'est donc plus une source de tracas puisqu'elle est totalement déléguée au gestionnaire de la résidence.

LMNP amortissable

Un investissement locatif sous le statut LMNP consiste à acquérir un ou plusieurs bien(s) meublé(s) en confiant leur gestion à un exploitant par l'intermédiaire d'un bail commercial.

Ce dispositif est donc parfait pour obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite. Il permet également de créer un substitut d'assurance vie avec d'un côté des revenus garantis et de l'autre un capital net de toute dette en cas de décès (assurance contractée lors du prêt immobilier).

Les revenus générés par la location de biens meublés sont à déclarer au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les avantages liés à l'investissement immobilier neuf en LMNP amortissable sont nombreux. Dans le cadre du statut LMNP, plusieurs dépenses sont déduites des revenus locatifs : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais liés à l'entretien et aux réparations du bien…

En optant pour l'option amortissement, le bien est amorti sur une période généralement comprise entre 20 et 25 ans. Par exemple (après déduction de la part du terrain non amortissable) un investissement de 100.000€ HT permet d'amortir 5.000€ par an pendant 20 ans. L'amortissement étant linéaire, contrairement aux intérêts d'emprunt déductibles qui diminuent dans le temps, le déficit est garanti dans la majorité des cas, même en payant le bien au comptant.

L'ensemble de ces déductions permet d'être exonéré d'IR provenant de ce type d'acquisition. En période déficitaire, les amortissements ne sont pas déduits et peuvent être imputés sur les revenus des autres années bénéficiaires.

Le LMNP amortissable permet de profiter des autres avantages de ce statut :

• Revenus garantis : loyers versés par un gestionnaire pendant toute la durée du bail (voir clauses du bail commercial)
• Récupération de la TVA : dans le cadre d'une acquisition dans une résidence neuve ouvrant droit au statut LMNP, la TVA est remboursée par l'administration fiscale dans les 6 mois après la livraison (le financement ne porte donc que sur le montant HT du bien avec une économie de 20%)

Les honoraires transaction de notre cabinet de conseil pour les investissements immobiliers sont :

• 4% à partir de 301 000 €
• 6% de 150 001 € à 300 000 €
• 8% de 90 001 € à 150 000 €
• 10% jusqu'à 90 000 €
• 10% terrains à bâtir
• 10% garages

Carte T n° CPI 13102015000000502 sans perception de fonds.